Облагане с ДДС при сделки с недвижими имоти: Освободени и облагаеми доставки.
Търговията с недвижими имоти е една от ключовите области, в които въпросите на данъчното облагане играят съществена роля. Един от основните въпроси, които често възникват в практиката, е как се прилага данък добавена стойност (ДДС) при продажбата на имоти, включително земя и сгради. Специално за агенциите за недвижими имоти и други професионалисти в бранша, разбирането на правните разпоредби и правилата за облагане с ДДС е от изключително значение. В тази статия ще разгледаме основните моменти около режима на облагане по ДДС, като се фокусираме върху освободените доставки.
1. Освободените доставки на земя
Според член 45 от Закона за данък добавена стойност (ЗДДС), доставките, свързани с недвижими имоти, могат да бъдат освободени от облагане с ДДС. Прехвърлянето на право на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на вещни права върху земя, както и отдаването под наем или аренда на земя, са всички освободени доставки. Това означава, че при такива сделки не се начислява ДДС.
Важно е да се отбележи, че законът дава възможност на продавача (доставчика) да реши дали да облага с ДДС тези доставки. Според член 45, алинея 7, ако продавачът има регистрация по ДДС и имотът се намира в България, той може да реши да начисли ДДС на сделката, като я обложи с 20%. Тази възможност е особено важна за продавачите, които са регистрирани по ДДС и желаят да възстановят платените данъци при покупката на имота.
2. Продава ли се урегулиран поземлен имот (УПИ)?
Доставката на урегулиран поземлен имот (УПИ) не попада под обхвата на освободените доставки. Според член 45, алинея 5, точка 1 от ЗДДС, прехвърлянето на УПИ е задължително облагаемо с ДДС. Това правило се прилага, когато имотът е част от подробния устройствен план (ПУП) на дадена територия и е предназначен за конкретно строителство. Също така, този тип имоти трябва да имат определени граници, достъп до път и ясни характеристики на предназначение и устройствен режим.
Изключение от това правило правят т.нар. „прилижащи терени“ към стари сгради. Според закона, земи, които са част от стари сгради, не подлежат на задължително облагане с ДДС, освен ако купувачът не избере да облага сделката.
3. Освободени доставки при продажба на стари сгради
Продажбата на стари сгради попада под категорията освободени доставки. Въпреки това, ако при закупуването на сградата е ползван данъчен кредит, данъчните органи могат да изискат възстановяване на сумата в бюджета. Това се отнася както за самата сграда, така и за прилежащия терен, ако той е част от нея.
За целите на ДДС, „стара сграда“ се определя като сграда, която не отговаря на условията за „нова сграда“ по смисъла на закона. Новата сграда трябва да бъде в етап на завършеност груб строеж към датата на доставката, да не е минало повече от 5 години от датата на въвеждането й в експлоатация, или да е преминала значителна реконструкция или обновление, които да възстановят поне една трета от пазарната й стойност.
4. Прилежащ терен
„Прилежащият терен“ към сградата представлява площта, която е разположена на разстояние до 3 метра от външните очертания на сградата. Важно е да отбележим, че продажбата на прилежащи терени към стари сгради може да бъде освободена от ДДС, но ако имотът е част от нова сграда, такава продажба е облагаема с ДДС.
5. Може ли да превърнем сделките в облагаеми?
Както вече споменахме, по реда на член 45, алинея 7 от Закона за ДДС, продавачът има правото да превърне освободената доставка в облагаема, ако купувачът или доставчикът желаят това. Това означава, че при сделки с недвижими имоти, продавачът може да реши да начисли ДДС върху сделката, ако има такова споразумение с клиента.
Заключение
Облагането с ДДС на сделките с недвижими имоти е комплексен процес, в който трябва да се вземат предвид редица правила и изключения. Разбирането на различията между освободените и облагаемите доставки е от изключително значение за бизнеса с недвижими имоти, особено когато става въпрос за сделки със земя, сгради и прилежащи терени.
Надяваме се, че тази статия е била полезна за всички професионалисти в бранша и ще помогне за по-доброто разбиране на сложната материя на данъчното облагане на недвижими имоти. За допълнителни въпроси или консултации, не се колебайте да се свържете с нас!
Източници:
1. Закон за данък добавена стойност, България
2. Закон за устройство на териториите, България